Par l’équipe REALTA | Analyse du marché immobilier québécois – Données APCIQ 

Le taux d’écoulement : l’indicateur que les économistes surveillent… et que les vendeurs devraient connaître

Lorsque les médias parlent du marché immobilier, ils mettent généralement l’accent sur les prix, les taux d’intérêt ou le nombre de ventes. Pourtant, les économistes de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) accordent une attention particulière à un indicateur beaucoup moins connu du grand public : le taux d’écoulement.

Pourquoi? Parce qu’il permet souvent de détecter les changements de tendance avant même qu’ils se reflètent dans les prix.

Chez REALTA, nous croyons qu’un propriétaire bien informé prend de meilleures décisions. Comprendre cet indicateur peut vous aider à choisir le bon moment pour vendre, à fixer un prix réaliste et à mieux comprendre les conditions du marché.

Qu’est-ce que le taux d’écoulement?

Le taux d’écoulement mesure la capacité du marché à absorber les nouvelles propriétés qui sont mises en vente.

Il se calcule ainsi :

Taux d’écoulement = Nombre de ventes ÷ Nombre de nouvelles inscriptions × 100

Par exemple, si 1 000 propriétés sont mises en vente au cours d’une période et que 550 trouvent preneur, le taux d’écoulement est de 55 %.

Autrement dit, le marché a absorbé un peu plus de la moitié des nouvelles propriétés offertes aux acheteurs.

Cette statistique paraît simple, mais elle est extrêmement révélatrice.

Pourquoi les économistes s’y intéressent-ils autant?

Les prix de vente sont souvent un indicateur retardé.

Ils reflètent des décisions prises il y a plusieurs semaines, parfois plusieurs mois. Un prix vendu aujourd’hui résulte d’une négociation amorcée bien avant la signature de l’acte de vente.

Le taux d’écoulement, lui, est un indicateur avancé.

Il montre immédiatement si les nouvelles propriétés arrivent sur le marché plus rapidement qu’elles ne trouvent un acheteur.

Lorsqu’il diminue, cela signifie généralement que l’offre augmente plus rapidement que la demande.

Les conséquences apparaissent ensuite :

• les délais de vente s’allongent;
• les négociations deviennent plus fréquentes;
• les réductions de prix augmentent;
• les prix finissent parfois par ralentir leur progression.

Autrement dit, le taux d’écoulement annonce souvent les changements avant que les prix ne les reflètent.

Ce que nous observons aujourd’hui

Au cours de la période analysée :

• 112 239 nouvelles propriétés ont été mises en marché au Québec;
• 61 979 ventes ont été réalisées.

Le taux d’écoulement du marché québécois s’établit donc à 55 %.

À première vue, ce résultat peut sembler satisfaisant.

Mais lorsqu’on le compare à celui de l’an dernier, le portrait devient beaucoup plus intéressant.

À la même période en 2025, le taux d’écoulement atteignait 63 %.

En un an, le marché absorbe donc une proportion moins importante des nouvelles propriétés mises en vente.

Cela ne signifie pas que le marché est faible.

Cela signifie qu’il devient progressivement plus sélectif.

Que signifie cette baisse pour un vendeur?

Imaginons deux situations.

En 2025

Pour 100 nouvelles propriétés mises en vente, environ 63 trouvaient rapidement un acheteur.

En 2026

Pour 100 nouvelles propriétés mises en vente, environ 55 trouvent preneur.

La différence peut sembler modeste.

Pourtant, elle change complètement la dynamique du marché.

Lorsque davantage de propriétés demeurent disponibles :

• les acheteurs disposent d’un plus grand choix;
• ils prennent davantage le temps de comparer;
• ils négocient plus souvent;
• ils écartent rapidement les propriétés dont le prix ou la présentation ne sont pas compétitifs.

Autrement dit, dans un marché où le taux d’écoulement diminue, la stratégie devient plus importante que jamais.

Le taux d’écoulement n’est pas le seul indicateur

Chez REALTA, nous analysons toujours plusieurs indicateurs ensemble.

• Le taux d’écoulement

Il mesure la vitesse à laquelle les nouvelles propriétés sont absorbées.

• Les mois d’inventaire

Ils indiquent combien de temps il faudrait pour vendre toutes les propriétés actuellement en marché si aucune nouvelle inscription ne s’ajoutait.

Plus le nombre de mois d’inventaire augmente, plus les acheteurs disposent d’un pouvoir de négociation.

• Le délai de vente

Il indique combien de jours une propriété demeure sur le marché avant de trouver un acheteur.

Lorsque le taux d’écoulement diminue, le délai de vente tend souvent à augmenter.

Ces trois indicateurs racontent ensemble une histoire beaucoup plus complète que le prix moyen seul.

Pourquoi cette information est-elle utile pour un vendeur?

Prenons deux propriétaires.

Le premier fixe un prix en se basant uniquement sur ce que son voisin a obtenu il y a six mois.

Le second tient compte :

• de la concurrence actuelle;
• du nombre de nouvelles inscriptions;
• du taux d’écoulement;
• des délais de vente;
• des comportements des acheteurs.

Lequel a le plus de chances de vendre rapidement tout en protégeant la valeur de sa propriété?

Dans un marché qui évolue, ce sont les décisions prises aujourd’hui qui influencent les résultats de demain.

Ce que les chiffres nous apprennent chez REALTA

Chez REALTA, nous analysons également nos propres résultats.

Pour la même période :

• le marché québécois affiche un taux d’écoulement d’environ 55 %;
• les propriétés confiées à REALTA affichent un taux d’écoulement supérieur à 61 %.

Autrement dit, une plus grande proportion des propriétés mises en marché par REALTA trouve un acheteur pendant la même période.

Nous ne considérons pas cette statistique comme un slogan publicitaire.

Nous la voyons comme un indicateur de la qualité de notre travail.

Une stratégie de prix réfléchie, une mise en marché professionnelle, une connaissance approfondie du marché local et un suivi rigoureux auprès des acheteurs contribuent directement à ces résultats.

Les données ne remplacent jamais le jugement

Chaque propriété est unique.

Chaque quartier évolue différemment.

Deux maisons situées dans la même rue peuvent connaître un résultat très différent selon leur présentation, leur prix ou leur stratégie de mise en marché.

Les statistiques servent à comprendre le marché.

L’expérience permet ensuite de transformer cette information en stratégie.

C’est précisément l’approche que privilégient les courtiers REALTA.

Comprendre le marché, c’est déjà mieux vendre

Chez REALTA, nous croyons qu’un bon courtier ne se contente pas de diffuser une propriété sur Centris.

Il interprète les données.

Il comprend les tendances.

Il adapte sa stratégie au marché d’aujourd’hui, et non à celui d’hier.

Le taux d’écoulement est l’un des meilleurs outils pour y parvenir.

Et lorsque cet indicateur évolue, il rappelle une chose essentielle : dans un marché plus compétitif, ce ne sont pas seulement les propriétés qui font la différence… ce sont aussi les stratégies qui les accompagnent.

Vous souhaitez connaître le taux d’écoulement dans votre secteur ou savoir comment les conditions actuelles influencent la valeur de votre propriété?

Communiquez avec un courtier REALTA. Nous analyserons votre marché, comparerons votre propriété à la concurrence actuelle et vous proposerons une stratégie adaptée à vos objectifs.